工程总体目标项目管理措施:项目管理措施有哪些
安徽明升房地产开发有限公司

“明升·商贸中心”项目工程

总体目标项目管理措施

（工程部）

编制日期：二〇一一年八月十八日

工程总体目标项目管理措施

一、项目管理措施的目的

根据本建设项目内容及特点，为规范项目的建设管理，明确在工

程管理过程中有关职能部门的职责和工作流程，落实工程质量、进度、

安全等方面的管理效果，获得最佳投资效益，特制定本管理措施。

二、 项目工程部职责与权限

工程部在权限范围内具体负责工程的各项组织管理工作，主要负

责以下事项：


1、负责编制项目工程建设的计划。


2、配合承包单位办理《工程建设施工许可证》并填制《建筑工程开

工前安全生产条件备查表》（附件1）。


3、负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理

工作。


4、负责管理监理单位。


5、负责组织施工图纸会审，配合设计部门完善施工图设计。


6、负责管理工程合同。


7、配合永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报

装工作。


8、负责各阶段验收工作：

①组织内部验收工作；

②组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工

程的阶段验收、隐蔽工程验收、专项工程验收（专业分包单位应负责

验收通过）、项目竣工备案验收等。


9、组织完工验收及工程移交。


10、配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。


11、记录项目《工程日志》（附件3），记录工程实施过程中相关事宜。

12

13

、


14、负责按照工程进度及合同规定审核工程进度款。


15、负责审核设计变更、工程变更、批价、现场签证的费用额，负责

处理工程索赔费用额。


16、负责办理开工规划验线、竣工规划验收手续，配合行政综合部办

理人防、消防、防雷、交通、园林、环保、市政等专项申报和验收手

续。

三、项目工程管理控制措施


1、工程现场协调会

①工程部应定期（每月至少两次）在工地现场召集销售、运营等

部门以及承包单位、监理单位召开工程现场协调会，听取有关

工程管理相关问题的汇报，研究解决工程建设中有关重要问题。

②工程协调会会议纪要应存档。


2、工程周例会

①工程部部长每周应召集工程部全体员工召开一次项目工程会

议，检查工程管理过程中有关安全、质量、进度、合同管理、

工程档案等情况。

②检查各合同的执行情况，分析可能存在的风险和隐患，及时采

取必要的措施，确保各项合同顺利执行。

③应抓住工程中的重点问题、难点问题，落实专人负责解决。

④项目工程部周例会可以根据情况，邀请监理单位参加；也可以
3、与施工单位的沟通

①与施工单位的沟通原则上只能由工程部进行。

②其他部门与施工单位沟通后应将沟通情况告知工程部。

③工程部与施工单位沟通应采用书面的形式（《工作联系函》（附件

2），经工程部部长签字后生效。

④口头的指令应书面确认。


4、往来函件

①往来函件应分类建立收发文台帐，登记并存档。

②各项来函由工程部负责处理，超出工程部权限的由总经理处理。

③各项发文应按照审批权限进行处理和审批。

④工程部与施工单位的往来函件应同时抄送监理。


5、图纸

①施工图纸、图纸会审记录、设计变更必须经过审核，由工程部发

给施工单位、监理单位使用。

②所有正式施工图纸工程部、运营部、综合部应留存。

③工程部应建立图纸收发记录台帐。

④作废的图纸应及时作废，以免误用。


6、工程日志

工程部安排专人记录《工程日志》。

工程日志的内容包括但不限于以下内容：

- 自然气候条件；

- 安全、质量、进度检查对比情况；

- 现场人员、设备、材料、工作面情况；

- 会议情况；

- 政府管理部门检查情况；

- 场地周边环境等情况；

- 往来信函\文件情况。


7、工程月报

工程部每月应编制工程月报，送总经理审阅。

工程月报的内容包括但不限于以下内容：

- 工程的安全情况：安全事故、沉降观测；

- 工程的质量说明：材料检测、施工质量检测；

- 工程的进度情况：有无滞后、滞后的原因分析、附进度表；

- 工程投资的完成情况(运营部协助) ；

- 工程款的支付情况、应付未付情况(销售部和财务部协助) ；

- 下月的资金需求情况(销售部和财务部协助) ；

- 工程部的人员、工作等情况；

- 监理单位的人员、工作情况；

- 各施工单位/材料供应单位/设计单位的工作情况；

- 工程照片；

- 其他。


8、安全文明施工

施工阶段同步跟踪检查施工单位安全文明施工实施情况，同步分

析纠偏并督促实施，确保施工安全。


9、事件报告

在工程管理过程中，对于合同中的主要事项如：工程进度未达到

控制节点、严重违约事宜以及发生质量安全事故等重大事件，工程部

应以书面报告的形式报告总经理。

四、 工程施工管理实施措施


1、场地接收及临时设施建设

工程部负责对项目场地的接收和临时设施建设工作，主要包括：

①确定用地四角边界，置埋界桩；

②接收用地测量成果，现场接桩、护桩；

③接验市政基础设施条件；

④现场看护，防止现场破坏（市政基础设施、取土、毁树、倾

倒垃圾等）；

⑤在工程开工前完成现场的“三通一平”工作；

⑥结合项目分期、销售需要及永久使用等综合因素进行规划设

计和建设现场临时围墙、大门、办公生活用房等；

⑦结合项目分期及工程总承包标段的划分作好资源分配，对场

地、施工临时水、电及排雨、排污设施合理规划，对水电能

够实现独立的控制、管理和计量。

⑧工程部要结合现场具体情况会同运营部制定现场施工水电管

理规定，明确水电计价、计量、结算等事项；


2、授权甲方代表

①总经理应根据合同签发《甲方代表授权书》，授权甲方代表负

责现场管理工作。


3、开工条件

单位（单项）工程开工前，应具备以下条件：

① 应按政府相关工程开工管理的规定取得《建设工程施工许可

证》、规划验线批复等开工手续。未取得政府《建设工程施工许

可证》但又需要先行施工的必须取得总经理的书面批准。

② 施工图已审查完毕。

③ 施工组织设计或施工方案已审批。

④ 施工图纸已会审。

⑤ 现场“三通一平”及临时设施等已能满足施工需要。

⑥ 主要材料、施工机械设备已落实（或有所计划）。

⑦ 工程基线、标高已复核。

⑧ 监理单位已进驻现场，并编制完成《单位（单项）工程监理规

划》、《单位（单项）工程监理细则》，取得工程部批准。

⑨ 购买项目工程保险。

⑩ 施工单位进已按照当地行业管理的有关规定完成了开工前的相

关审批、备案手续。


4、施工图纸会审

①公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工

期、成本、质量能够得到更好的控制。

②施工图纸会审及技术交底由工程部组织，销售部、设计单位、工

程监理单位及施工总承包单位参加。如果有需要可以聘请1-2位

专家参与。

③参加人员必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意

图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，及时提出，并加

以解决，确保施工顺利。各相关部门及单位在核查施工图的基础

上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，

由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，

并经业主、设计、施工三方签证。

④对于“三边”工程，工程部提出分步施工出图要求，各相关部门

及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联

系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。


5、审核施工组织设计

①充分考虑工程的特点，科学审查、修改施工组织设计，保证施工

质量，节约工期和成本。

②临建搭设前审核施工总平面布置，在开工前审核施工组织设计，

在各分部工程开工前审核技术交底。

③施工组织设计未经审查，不得擅自签发与之有关的文件；未经审

查的施工组织设计，不得作为施工和结算依据。

④施工单位在工程开工前编制施工组织设计； 施工组织设计按监

理单位、运营部、工程部的顺序进行审批，施工单位对施工组织

设计的审核意见及时进行补充和完善；最后报总经理审批。施工

组织设计必须经总经理批准以后才能施工。


6、施工总平面布置

①现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需

要（包括分期工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要；

②乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有具体措施

配合样板房施工和对外开放；

③现场排水系统的安排、现场施工用电布置必须经济合理

④施工机械的布置必须满足施工机械的要求

⑤平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。


7、审核施工单位进度计划

①进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安

排；

②进度计划中应尽量明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产

量等计算依据，并应绘制各工种劳动力分布曲线； 场计划；

④应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、

空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给

水等等）；

⑤施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工

安排。


8、主要施工方法的审核

主要施工方法的审核包括以下几个方面：

① 施工机械的型号数量，施工流水作业和劳动力的安排，周转材料的选用和配备，各种施工难点的技术措施等是否满足现场施工的进度和质量要求，是否经济合理。

②主要施工机械指压桩机、塔吊、井架的选用和布置必须满足现

场施工的进度和质量要求，且经济合理

③施工流水作业和劳动力的安排必须满足施工进度的要求。 ④模板的选用和数量配备必须满足现场施工的进度和质量要求。
9、施工质量、安全要求

①由于业主对房屋质量（特别涉及到使用方面，例如渗漏、裂缝、

排水不畅通等）的要求高，方案中应有防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能；

② 在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全； ③乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用 水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护。
10、审核施工方案

①施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明

所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用；

②应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡

屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便；

③应明确乙方分包工程的施工单位，并由分包单位提供分包工程施工

方案、资质证书；

④应针对各季节的特点（如台风、雨季、冬季等），采取不同的施工

措施；

⑤考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等； ⑥施工现场应采取措施达到文明施工标准；

⑦关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法（如防水等）；

⑧人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具

体可行的维修、备用措施。

工程部项目管理主要工作流程

1）工程现场签证管理流程

2）工程技术部工程变更管理流程

4）竣工验收流程

5）工程移交流程

6）施工阶段工作流程

7）工程计划管理工作流程

8
土地开发的有关规定

《国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》（摘要）
第一章　总则
第一条　为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。
第二条　本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。
第三条　项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则：
（一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用；
（二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展；
（三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划；
（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地；
（五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一；
（六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。
第四条　国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。
第二章　项目申报
第五条　国家对项目建设实行一年一定制度。新建项目实行年度申报与审定，续建项目实行年度核定。
第六条　各省（区、市）土地行政主管部门根据该地区土地后备资源状况、土地利用总体规划（土地开发整理专项规划）、土地利用年度计划、新增建设用地土地有偿使用费收入预算负责组织项目申报。
项目申报单位为县（市、区）土地行政主管部门。申请的项目须经地（市）级土地行政主管部门签署意见，省（区、市）土地行政主管部门审核同意后，由省（区、市）土地行政主管部门集中报国土资源部。项目申报实行一年一报，每年申报时间为第四季度。
申报项目原则上以重点项目为主，示范项目与补助项目为辅。对于土地违法严重，造成耕地大量减少的地区，不应安排重点项目和示范项目。
第七条　项目申报条件应当符合下列要求：
（一）重点项目申报条件
1．基础条件：项目所在区位具有土地开发整理复垦所必需的路、水、电等配套基础设施；或已经拟定相关的道路、水利、电力工程，村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或上述几项建设正在实施。
2．建设规模：
土地开发：丘陵山区100～600公顷（1500～9000亩），项目相对集中连片，单片面积不少于20公顷（300亩），片块不超过10片；平原地区400～200公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于50公顷，片块不超过10片。
土地整理：丘陵山区100～1000公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于40公顷，片块不超过10片；平原地区400～2000公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于60公顷，片块不超过10片。
土地复垦：丘陵山区60～400公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于20公顷，片块不超过10片；平原地区200～1000公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于60公顷，片块不超过10片。
3．项目净增耕地面积比例：土地开发净增耕地面积不低于项目规划设计面积60%；土地复垦净增耕地面积不低于项目规划设计面积的40%；土地整理净增耕地面积不低于项目规划设计面积的10%。
4．资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资。中央资金与地方资金原则上按比例配套，其中地方资金省、地、县级资金配套比例由各省（区、市）确定。地方配套资金来源为新增建设用地土地有偿使用费地方分配部分和其他与耕地开发有关的资金以及社会筹资。
（二）示范项目申报条件
1．基础条件：项目所在区位具有土地开发整理复垦所必需的路、水、电等配套基础设施；或已经拟定相关的道路，水利、电力工程，村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或上述几项建设正在实施。项目具有代表性。
2．管理工作：项目所在地土地行政主管部门在土地开发整理复垦有关政策配套、管理机制与手段、应用先进科学技术等方面工作比较突出。
3．建设规模：不高于重点项目同等类型建设规模。
4．资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资。项目投资以中央资金为主，地方进行资金配套。地方配套资金来源为新增建设用地土地有偿使用费地方分配部分和其他与耕地开发有关的资金以及社会筹资。
（三）补助项目申报条件
1．项目所在地区：贫困地区、少数民族地区、革命老区、受灾地区。通过项目建设，能增加耕地面积，改善农业生产条件，发展当地经济。
2．建设规模：项目相对集中连片，丘陵山区100公顷以上，平原地区200公顷以上。
3．资金配套：国家根据项目建设需要给予适当资金补助。其余资金由各省（区、市）根据地方各级财力自行解决。
第八条　项目申报要求：
（一）规划建设期：重点项目、示范项目规划建设期不超过3年，补助项目规划建设期一般为1年。
（二）资金使用范围：符合国土资源部《土地开发整理项目资金管理暂行办法》及有关规定。
（三）投资额度：依据当地土地开发整理复垦建设实际情况进行投资测算，但项目投资标准不得超过规定的预算标准。
（四）项目评估论证：重点项目与示范项目应由省级土地行政主管部门对项目可行性组织评估论证。补助项目可不予评估论证。
第九条　项目申报材料：
（一）省（区、市）土地行政主管部门申请报告；
（二）项目可行性研究报告与评估意见；
（三）省（区、市）土地行政主管部门出具的项目符合土地利用总体规划（土地开发整理专项规划）的审核意见；
（四）涉及土地开发的有关批复文件；
（五）项目总体规划图、项目区标准分幅土地利用现状图；
（六）其他有关资料（如有关影像资料等）。
第十条　国土资源部根据年度项目计划与预算，每年对续建项目进行核定。省（区、市）土地行政主管部门负责组织上报核定续建项目所需材料，上报材料时间为每年7月。核定续建项目的上报材料包括：
（一）年度项目计划与预算实施情况；
（二）续建年度计划任务；
（三）配套资金承诺意见。
第三章　项目审查和年度项目计划与预算下达
第十三条　国土资源部根据国家宏观经济政策、土地利用年度计划、新增建设用地土地有偿使用费收入预算、项目入库（初审库）情况、项目计划任务完成情况等，组织编制国家年度项目计划与预算，并通过部专题会议或部长办公会议确定。
国家年度项目计划与预算中的项目是在各省（区、市）推荐意见的基础上，从部土地开发整理项目库（初审库）中筛选。
对于续建项目，在项目承担单位按时保质完成上一年度项目计划任务与预算，且上报材料符合要求的前提下，按原批准的项目建设规模与期限，纳入年度项目计划和预算。
第十四条　国土资源部将国家年度项目预算报送财政部，经同意后，由财政部和国土资源部共同下达年度项目计划与预算。
第四章　项目实施管理
第十五条　项目申报单位根据批准下达的年度项目计划与预算，在当地人民政府的统一领导下，组织项目实施。
第十六条　项目实施应实行公告、工程招投标、项目法人、工程监理等管理制度。项目实施应采取合同管理方式。由项目申报单位与项目承担单位签订实施合同，并按照合同规定严格管理。
第十七条　各级土地行政主管部门应当加强对项目实施的指导和监督检查，发现问题，及时解决。
第十八条　年度项目计划与预算一经下达，原则上不得修改。因特殊原因确需调整的，须报原批准机关批准。
第十九条　项目实施前应明确土地权属关系，项目实施过程中一般不作权属调整；项目竣工后，应按照可行性研究报告中土地权属调整方案及时进行土地权属调整、变更调查和登记发证等工作。
第五章　项目验收及成果管理
第二十条　年末或项目竣工后，土地行政主管部门应根据批准下达的项目计划与预算，按照国土资源部《土地开发事理项目验收规程》及有关规定，及时组织项目的年度验收或竣工验收。项目承担单位应按规定做好项目的结算或决算工作。项目验收内容主要包括：项目规划设计执行情况、项目计划任务完成情况、工程建设质量、资金配套与使用情况、土地使用管理与工程管护措施、土地权属管理、档案资料管理等。
第二十一条　项目验收采取自下而上方式进行。
（一）自查。项目计划任务完成后，县（市、区）或地（市）土地行政主管部门组织开展自查；自查完成后，向省（区、市）土地行政主管部门提出验收申请，并将自查情况和有关材料一并上报。
（二）初验。有关省（区、市）土地行政主管部门在接到验收申请后，及时组织验收组，对自查成果进行初验。在本省（区、市）范围内，所有项目初验后，将所有项目的建设与初验情况进行汇总，报国土资源部。
（三）终验。国土资源部根据省（区、市）初验情况，组织进行项目终验。其中，补助项目委托有关省（区、市）土地行政主管部门进行终验。
第二十二条　国土资源部在组织进行项目终验后确认年度项目任务完成的，作为该项目下一年度续建的依据；确认项目规划设计任务全部完成并通过竣工验收的，颁发项目合格证书。对验收不合格的项目，责令限期整改；规定期限内不纠正的，停止安排下一年度项目计划并取消项目所在县（市、区）申报项目资格。发现有截留、挪用和挤占项目资金等违纪、违规行为的，按有关规定严肃查处。
第二十三条　项目竣工验收合格后，新增耕地纳入省级补充耕地储备库。使用新增建设用地土地有偿使用费形成的新增耕地不得作为建设占用耕地的占补平衡补充耕地指标。
第二十四条　项目竣工验收合格后新增耕地要严格加以保护，并不断提高质量，符合条件的，划入基本农田保护区。新增耕地与其他农用地应及时加以利用，未确定土地使用权的，可通过承包、租赁、拍卖等方式确定土地使用权。
第二十五条　项目申报单位应做好项目成果有关档案管理工作，从项目申报到验收通过的有关文件和资料，要收集整理，立卷归档，妥善保管。

如何做好房地产开发项目的施工管理的工作
摘要：本文探讨了房地产开发项目的施工管理中存在的问题与解决方法。作为房地产企业甲方代表，必须了解、掌握、遵守国家的法律、法规、基本建设法规程序及与之相关的规范、要求，这样才能通过对投资项目的全过程有效控制，降低成本，提高投资效益和社会效益。笔者通过多年的工作实践，认为以下四个环节是甲方在管理建设过程中最关键的，具体如下：明确目的任务，完善项目管理体系、管理责任到人，施工阶段的质量控制，部门协调管理。（剩余2844字）
如何进行有效的项目管理？
无效管理的基本特点：
1、指令不清晰；
2、目标不明确；
3、没有过程监控；
4、缺乏工具；
5、闭眼作业；
6、缺乏激励或惩戒。

项目利益相关方不配合的原因，主要在于以下几个方面：a，他们不知道为什么这是他们应该做的；b，他们不知道该怎么做c，她们认为你的方法无效；d，他们认为其它的事情更重要；e，对他们来说这件事没有正面结果；f，他们认为正在配合我们；g，超出他们控制范围内的障碍。

而成功的项目决策可以通过以下5个步骤得到：1:明确自己的目的和目标；2:识别利益相关方；3:挖掘利益相关方的期望；4:寻找满足利益相关方期望的途径；5:判别能否达到自己的目的。
项目决策时需要根据项目目标提出项目验收标准，没有度量标准和验收方式的目标不是一个好的目标，相应的方案也不是一个好的方案。

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2019年关于土地开发整理项目资金管理暂行办法全文

土地开发整理项目资金管理暂行办法

　　第一条为了加强对土地开发整理项目资金(以下简称项目资金)的管理，提高项目资金的使用效益，根据《土地管理法》和《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关财经法需科曾规的规定，制定本办法。

　　第二条本办法所称项目资金是指用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目和对地方耕地开发整理项目进行补助的资金。

　　第三条项目资金来源于中央所得的新增建设用地土地有偿使用费(30%部分)。项目资金实行专款专用，单独核算，不得截留、挪用或挤爱族白年今说相春林奏官占。

　　第四条项目资金的开支范围为组织、实施、管理土地开发整理项目发生的各项支出，包括前期工作费、工程施工费、竣工验收费和业主管理费与不可预见费等。

　　(一)前期工作费，是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报批、项目可行性研究及规划设计、项目勘察、施工设言计费、土地清查费、项目招标费和工程监理费等。

　　(二)工程施工费，是指实施土地平整、农田水利和田间道路等各项土地开发整理工程章皮红满护发生的支出，包括直接工程费、间接费、计划利润和刘各种税金。

　　直接工程费由直接费和其他直接费组成。直接费主要包括直接人工、直接材料和施工机械费;其他直接费主要包括冬雨季施工增加费和施工辅助费。

　　间接费由企业管理费、财务费用和现场压经费等组成。

　　音注究针斤扩贵世甲(三)竣工验收费，是指论盐以渐算及取土地开发整理工程完工后，因达画李超项目竣工验收、决算、成果的管理等发生的各项支出，衣喜备到运留包括：项目工程验收费、项目决算的编制及决算既史信送视士朝别代的审计费，整理后土地的重估与登记费、基器检负鱼么足话核肥存本农田重划及标志设定费等。

　　(四)业主迫量纸亚纸求兴帮架管理费，是指项目承担单位为项目的组织、管理所发生的各项赶把扬二件牛式马换管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费和其他费用等。

　　(五)不可预见费，是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用。

　　项目资金可用于曾脸向天购置与土地开发整理项目配套的设备。用项目资金购置的配套设备按固定资产进行管理。

　　项目资金不得用于购建固定资产(项目配套设备的购置除外)和无形资产，对外投资，支付滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、赞助和捐赠支台由黄况间用有抗调出，以及国家法律、法规规定不得列入成本、费用的其他支出。

　　第五觉略么条土地开发整理项目预算根据国家宏观经济政策是节述清奏雨齐略培、年度土地利用计划和财政部关于编制年度预算的要求，结合土地有偿使用费年度收入预算，按“以收定支、略有节余”的原则进行编制。

　　第六条土地开发整理项目预算由收入预算和支出预算组成。收入预算来源包括中央财政投入、地方财政投入和其他投入。公式为：收入预算=中央财政投入+地方财政投入+其他投入。

　　支出预算包括项目前期工作费、工程施工费、竣工验收费、业主管理费和不可预见费。

　　公式为：支出预算=前期工作费+工程施工费+竣工验收费+业主管理费+不可预见费。

　　工程施工费区分土地开发整理类型，工程类型和工程技术等级，按工程预算指标和预算定额标准进行编报;前期工作费按不超过工程施工费预算7%的比例核定;竣工验收费按不超过工程施工费预算3%的比例核定;业主管理费和不可预见费分别按不超过前期工作费、工程施工费、竣工验收费三项费用合计2%、3%的比例核定。

　　项目预算应逐级审核、汇总上报。各省、自治区、直辖市国土资源行政管理部门应于上一年度5月底前将年度项目预算报部，部按财政部规定的时间和预算编制要求审核、汇总，经部批准后报财政部。土地开发整理项目预算的表式见附件。

　　第七条项目承担单位应按规定及时编报土地开发整理项目预算，并在报送项目预算时附送项目立项申请报告、项目资金概、预算明细表等其他必要材料。

　　第八条项目预算一经确定，任何单位或个人不得随意调整。有特殊情况确需调整的，应按规定的程序报批。

　　第九条部根据土地有偿使用费年度收入预算的执行情况、下达的项目预算和项目工作进度办理项目资金的拨付。在项目竣工验收前，拨付的项目资金不超过支出预算的80%，其余20%待项目竣工验收合格后拨付。

　　第十条土地开发整理资金按项目进行全成本核算。项目全成本是指实施项目过程中耗费的全部支出，包括直接人工、直接材料、其他直接费和管理费。

　　(一)直接人工费，是指直接从事工程施工人员的工资、补助工资、职工福利费、工资性津贴、劳动保护费和必要奖励资金等。

　　(二)直接材料费，是指工程直接耗用的材料、燃料及动力、工具、器具和其他消费性物品等。

　　(三)其他直接费，是指工程实施过程中发生的运输费、外部施工费、资料图件费、用于工程施工的固定资产折旧费、修理费、设施安装费及与工程施工有关的税费、财务费、工程监理费和工程取费等。

　　(四)管理费，是指项目的组织和实施过程中发生的各项管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费和其他费用等。

　　第十一条年度终了，项目承担单位应按照规定编制土地开发整理项目资金年度支出决算。项目资金决算按资金拨付渠道逐级汇总、上报，并经部审核、汇总后报财政部审批。

　　第十二条项目完工后，项目承担单位应及时办理竣工决算。项目经验收合格后实现的资金节余归项目承担单位，由项目承担单位按有关规定进行分配。

　　年终未完工项目的资金结余，可结转下年度继续使用。

　　第十三条项目因不可抗逆的原因而终止，应由项目组织部门会同部有关部门对项目进行清算;项目承担单位应积极配合，清算后剩余资金按原拨款渠道上缴。

　　因项目调整而结余的项目资金，由项目承担单位按原资金拨款渠道退回，用于其他开发整理项目。

　　第十四条项目资金实行预算管理制度，项目承担单位必须严格按照批准的预算执行，超预算支出，一律不予补助。

　　第十五条部负责对土地开发整理项目资金的财务管理与监督，并对项目预算执行情况、资金使用与管理情况进行经常性的监督、检查，追踪问效。

　　各项目承担单位的财务部门要主动接受对项目资金管理与使用的监督检查，如实反映情况，提供所需资料，并对项目资金的使用与管理进行经常性的监督和检查。

　　对弄虚作假、截留、挪用和挤占项目资金等违法违纪行为，应采取通报批评、停止拨款和终止项目等措施;情节严重的，追究单位和有关责任人员的经济、行政责任;构成犯罪的依法追究其刑事责任。

　　第十六条各省、自治区、直辖市国土资源行政管理部门可参照本办法制定本省(区、市)土地开发整理项目资金管理办法。

　　第十七条本办法由国土资源部负责解释。

　　第十八条本办法自颁布之日起执行。

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房地产项目开发工程造价管理优化研究?
1引言
继北京申奥成功、中国加入W零胡色乎调TO之后,中国房地产项目的开发建设与经营又迎来了一个快速发展时期,为广大的房地产开发商带来了新的发展机遇。但机遇与挑战、风险并存,怎样把握机遇、合理规避风来自险,取得较好的投资效益是值得广大房地产开发商研究的课题。
房地产项目开发建设程序复杂,有划其鲜明的特点。房地产项目开发的全过程通常可以划分为立项决策、设计、招标发包、施工、竣工验收等几个阶段,而第一阶段又是由一系列的具体活动构成。与此同时,具体到工程造价管理领域,又可派生出相应的投资估算、设计概算、施工图预算、发包合同价、施工结算、竣工结算,是一个由虚到实、由粗到细、循配细没牛室世还首术序渐进的过程。在房地产项目开发建设过程中,由于受到科学技术条件和主观认识的限制,同时还受到客观过程的发展和表现程度的限制,如项目地质条件、施工条件、市场规律等,随时会有不可预见的事项发生,再加上其造价构成的多样性,因而其造价具有不确教育定性,客观上给造价管理带来由述了一定的难度。此苗小外,房地产开发商普遍在主观上存在认识不足,没有认识到造价管理是一个系统工程,没有遵循其固有的规律,片面过分强调或注重某个方面的造价管理(主要停留在预结算管理)。本文以系统工程理论为指导,以房地产项目开发的建设程序为主线,全方位系统地探讨房地产项目开发的工程造价管理问题,树立一种全在制乎友口袁研象决娘新的工程造价管理优化理念,以期给广大的房地产开发商提供一些参考。
2优化决策阶段的造价管理
当前,房地产市场由传统的“生产决定消费”,转变为“消费决定生产”头善希毫利体致。作为特殊商品的房地产产品不再是人们无选择的买卖,消费者有了极大选择余地。为了获取良好的投资效益,开发商所开发的项目必须是消费者买得起、具有良好环境质量、功能质量和服务质量的产品。可行性研究报告是项目投资决策的科学依据,房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制与审批可行性研究报告(可委托社会化、专业化的咨询公司),并且要特别重视房地产开发项目的策划工作(包括项目区位的分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,开发时机的分析与选择,开发合作方式的分者念架纸步护普析与选择,项目融资方式和资金结构的分析与选择,房地产产品经营方式的分析与选择等)。从造价管理的角度来讲,必须编营李示采制与审批好投资估算。
房地产项目煤历参也叶补松财配答雷总投资包括开发建设投资和经营养末称愿硫必引掌培孙杆资金。开发建设投资(即工程造价),是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包冲场拉费王约刘只矛思括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发位部灯均至独顶面必验耐期税费、其他费用以及不可预的风俗费用等。根据苦身挥见环国家有关财务和会计让阳茶财制度的规定,开发建设效源黑春边于纸味号展段投资大部分转化为开发产品成本,买是构成产品销售价格的主体,它直接与项目开发效益相关。因此,在一定程度上讲只有控制住了造价,开发效益才会有保障,在激烈的市拉何个需科艺场竞争中才能立足于不败之地。投资估算的编制应根据上述造价构成进行,编制完成以后又应根据市场调查研究的预期销售价格、收益水平进行适当调整,反之亦然。
在此阶段,项目的类别及规模已基本确定,但具体设计尚未进行,规划中只有工程项目的建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等方面的提示和要求。因此,决策阶段的投资估算比较粗略,误差较大(10%～25%),供开发商决策参考。如果估算的造价超过了开发商拟投入的资金总额,开发商应考虑调整规模或标准,直至开发商心中理想的数额为止。投资估算应主要参考类似工程指示,同时应结合新项目的建设地点、交通状况等情况进行编制。此阶段的投资估算作为今后工程造价控制的目标限额,原则上不应突破。
3优化设计阶段的造价管理
在设计阶段进行造价控制,是工程造价管理的关键之一。有资料研究表明:影响工程造价的可能性,在初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段依次为75%～95%、35%～75%、25%～35%,而到了施工阶段却只有10%。由此看来,控制工程造价的关键在于设计阶段。由于施工阶段是“按图施工”,在施工阶段所进行的造价控制不是控制工程成本,而是控制施工中可能增加的新工程费用,因为决定工程项目投资(造价)多少,在设计阶段已确定。把工程造价管理工作的关键放在设计阶段,未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果。
进行设计招标,推行限额设计,实行设计监理,是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标,可多方面择优选择设计方案,但应注意设计费报价仅能作为设计单位选择的一个因素,更应注意考察其资质水平、工程业绩等。通过设计招标竞争,对提高设计质量,最大限度地减少设计变更,缩短设计周期,提高设计概算和施工图预算的准确性,防止“三超”(概算超估算、预算超概算、结算超预算),具有重要意义。将限额设计贯穿于项目设计的全过程,从投资决策开始根据投资估算设立目标限额,至初步设计以概算确定最高限额,直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量,达到合理使用人力、物力、财力,提高资金的使用价值,进而提高投资效益。在初步设计阶段,限额设计的重点是对工程量和设备、材质的控制,而施工图设计阶段的重点在于工程量控制。限额设计的投资限额一般以可行性研究投资估算造价为最高限额,按直接工程费的80%～90%下达分解,留下10%～20%作为调节使用。为了合理使用设计限额,应实行对设计限额的动态管理,各专业从投资分配的限额设计中再分离一个“实际设计限额”。采用折现法的实际设计限额计算公式为:
实际设计限额=投资分配设计的限额(1+i)n
式中:
i—有关部门公布的工程造价上涨指数(%);
n—工程建设年限(年)。
为此,概预算工作不仅要反映设计,计算工程造价,更要能主动地影响设计,优化设计,并且发挥控制工程造价、促进合理使用资金的作用。因而在工程设计阶段做好技术经济分析是工程造价管理的重要环节。造价工程师主动与设计人员配合,运用科学的理论和方法,就所要决策的问题(如方案设计、设备造型、建设标准等)进行定性和定量的分析评价,在满足开发商所要求达到的产品功能或使用功能的前提下,计算出最合理的工程造价。
若开发商在规划设计把关方面的力量较弱,则应考虑委托监理工程师从事设计监理工作,确保设计一流,把设计质量搞上去,把建设投资降下来。若仅是造价控制方面的力量较弱,可把造价控制工作委托给社会化、事业化的工程造价事务所,让造价工程师从事设计阶段的造价控制工作,即概预算把关工作。在设计阶段,对于有些特殊的难以预料的情况,如地质、项目实施中人工、材料、设备价格上升、自然灾害等,在编制概预算时要预留“不可预见费”或“风险费”。不可预见费用的预测,需要造价工程师具有一定的专业知识,丰富的经验和判断能力,并与设计人员密切配合才能完成。
4优化招标发包阶段的造价管理
实践证明,引入市场机制,实行工程招标投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期,保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的承包商作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。
我国已成功加入WTO,我国将借鉴国际惯例改革传统的计价模式,即实行市场经济的计价模式。市场经济的计价模式就是全国制订统一的工程量计算规则,并且给出统一项目划分之下的各项的消耗标准,在招标时,由招标方提供工程量清单(BOQ),各投标单位(承包商)根据自己的实力,按照竞争策略的要求自主报价,业主择定标(一般是合理的最低报价),以工程合同使报价法定化,施工中出现与招标文件或合同规定不符合的情况或工程量发生变化时据实结算或索赔,调整支付。这种模式是一种国际惯例,在我国个别地方已实施。本文将根据这种计价模式来探讨发包阶段的造价管理问题。
在项目招标发包阶段,首先由造价工程师编制合同文件预算和招标前预算(精度应为±5%)。并根据工程量计算规则计算出各部分项工程量,编制工料机清单供承包商投标使用。招标文件中除提供工程量清单外,还要明确合同双方的权利与责任,将所有可预见的情况详细列出并给出解决的办法。同时,招标文件还要要求承包商在报价内列出不可预见费及风险费,以应付施工中不可预见情况的发生,避免工程造价超支。开发商应注意,工程量清单法报价对承发包双方而言都有较大的风险与机遇。承包商为了取得比较好的经济效益,在报价时往往采取许多策略,策略成功就意味着开发商要支付更多的费用。因此,开发商应督促造价工程师根据项目的具体情况以及投标竞争的激烈程度预测投标人的报价策略,采取一些相应的策略与措施,例如在招标文件中拟定一些限制性条款。开标时要有各方面代表参加,如:开发商、设计师、工程师、造价工程师等,以防不公平现象发生。要认真审核、分析各种标书,但一般是关注报价比较低的几份标书。经过评标分析,工程师、设计师、造价工程师向开发商推荐一个最合适的中标人,通常应该是最低报价者中标(低于成本的除外)。在签定合同时,开发商要特别注意,因为合同一旦签定,双方必须严格遵守合同中的所有条款。凡是涉及到合同中条款的问题更是要倍加小心,以防出现不必要的失误。
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